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未经共有人同意对外签订的房屋买卖合同的效力

发布时间: 2017-03-28 08:32
    在二手房交易中,经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由,主张其他共有人对外签订的二手房买卖合同无效。对此问题,应区别不同的情形分别处理。   
    (1)房屋出售时,权利登记仅为出卖人一人的,基于不动产的公示、公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人,其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。但有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外。
    (2)房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效。但买受人有理由相信出卖人有代理权、符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
    《最高人民法院关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》(试行)第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。